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Los vicios ocultos son los desperfectos o fallas que no están a simple vista al momento de rentar o comprar un inmueble y que surgen después de un tiempo, comúnmente cuando ya es habitado; de esta forma te puedes dar cuenta que la vivienda no se entregó de acuerdo a las características que fueron citadas.

Estos detalles no deseados pueden aparecer ya sea que acabas de rentar un depa o incluso comprar uno nuevo o usado con anterioridad.

Es importante que sepas cuales son exactamente los vicios ocultos para que puedas informarlos y que el arrendatario o vendedor se haga cargo de la reparación. Estos defectos deben ser declarados, en caso de que no permitan el uso adecuado del inmueble o que la contraparte, de haber conocido estos detalles, hubiera decidido no comprar o rentar el lugar.

En algunas ocasiones, estos detalles, cuando son reparaciones mayores como de estructura, pueden hacer que el valor de renta o compra sea menor al que fue establecido.

Entre los más comunes están:

Humedad, filtraciones de agua, o mal impermeabilización

Problemas o defectos en acabados como azulejos

Grietas en paredes, columnas, muros o cualquier parte del inmueble

Desprendimientos en material de construcción

Problemas con la instalación de gas

Defectos en las tuberías de agua o drenaje

Problemas con la instalación eléctrica, esto incluye interruptores, lámparas o enchufes

 en casos mayores se presentan problemas con la estructura, esto puede ser debido a la antigüedad del edificio, la falta de mantenimiento o problemas con la construcción.


¿Qué hacer si detectaste vicios ocultos?

El plazo establecido para poder reportar vicios ocultos es de 6 a 12 meses a partir de que compras o comienzas a rentar el inmueble, esto depende que transacción estés realizando, también dependerá del tipo de daño que se reporte, para los casos de defectos en construcción, el plazo es mayor, hasta 10 años, mientras que para los vicios de acabado es de 1 año.

 El arrendador o vendedor está obligado a realizar las reparaciones y tiene como máximo un plazo de 2 años para realizar los arreglos en casos de defectos mayores.

Recomendaciones para evitar vicios ocultos

Estas recomendaciones varían dependiendo si vas a comprar o rentar el inmueble, sin embargo, en la medida de lo posible, hay que llevar un especialista que revise a detalle.

Al momento de comprar

Se deben revisar los planos o maquetas y verificar que coincidan, además de ubicar las tuberías

Revisa que la decoración o acabados estén en buen estado y que no tengan desperfectos

Se recomienda siempre llevar un perito que es quien podrá determinar que el inmueble está en óptimas condiciones

Existen algunas aseguradoras de inmuebles que ofrecen servicios de seguro contra vicios ocultos sobre todo para la compra-venta, dependerá de las cláusulas que sean contratadas el tiempo que cubran, desde la adquisición hasta 2-10 años; incluye también las especificaciones sobre qué vicios ocultos pueden reparar.


Al momento de rentar

Revisa también las instalaciones eléctricas, agua y gas

Asegúrate que no existen filtraciones, pequeñas manchas de humedad, problemas en la impermeabilización o incluso olores que puedan hacerte sospechar que existe riesgo de humedad.

Observa la estructura, muros y paredes

Ante cualquier duda, siempre es mejor consultar a un experto antes de realizar la compra o firmar el contrato de arrendamiento.

Si acabas de comprar un inmueble ya sea nuevo o de segunda mano, puedes acudir al vendedor para informarle sobre los defectos que encontraste y así llegar a una solución.


Si estás rentando, asegúrate de platicar con tu arrendador los vicios ocultos justo en el momento que los detectas, no dejes pasar el tiempo. Es importante que sepas qué gastos son responsabilidad del propietario y qué gastos deben correr por tu cuenta.

En ambos casos, se debe asegurar que los defectos sean por errores de construcción o mantenimiento y uso inadecuado.



Jannette Figueroa Maya

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